Selon la justice, le locataire qui dégrade un logement n’a rien à payer en fin de bail si son propriétaire oublie cette formalité

Au moment de la fin de bail, beaucoup imaginent que toute dégradation du logement entraîne automatiquement des frais à payer pour le locataire. Pourtant, une récente décision de la Cour de cassation vient rappeler aux propriétaires qu’il existe des règles strictes à respecter. Lorsque la justice intervient, elle souligne l’importance de chaque étape obligatoire lors de la remise des clés, et surtout celle d’établir un état des lieux contradictoire. Si cette formalité est oubliée, le locataire peut tout simplement être dispensé de toute prise en charge, même en présence de détérioration ou de manquement dans l’entretien.

Que dit la justice sur la responsabilité du locataire en cas de dégradation du logement ?

La jurisprudence en matière de responsabilité du locataire à la fin de bail réserve parfois des surprises. Le 16 novembre 2023, la Cour de cassation a rendu un arrêt donnant raison au locataire dans une affaire où la remise en état était contestée. Ce cas devient une référence pour tous ceux qui s’interrogent sur la répartition des frais liés aux dégradations du logement lorsque la restitution ne suit pas la procédure prévue.

Dans cette affaire, le propriétaire reprochait à son ancien occupant un défaut d’entretien du jardin. Mais l’état des lieux de sortie avait été établi unilatéralement par le mandataire du propriétaire, sans la présence du locataire. Or, la justice rappelle que la loi exige un état des lieux réalisé conjointement : il doit se faire en présence des deux parties ou, en cas de désaccord ou d’absence, avec intervention d’un commissaire de justice.

Pourquoi l’état des lieux contradictoire est-il indispensable ?

L’établissement d’un état des lieux contradictoire protège autant le bailleur que le locataire. Cette formalité légale intervient dès l’entrée puis à la remise du logement, servant de base pour identifier d’éventuelles dégradations du logement. Si cet état des lieux de sortie est oublié ou mal fait, il devient très difficile pour le propriétaire de réclamer quoi que ce soit. Par ailleurs, dans certaines villes comme Strasbourg, de nouvelles mesures ont été instaurées. À partir du 1er mai 2026, le permis de louer obligatoire dans le quartier gare va encore renforcer les exigences liées à la location, incitant propriétaires et locataires à être encore plus vigilants sur les formalités.

Sans ce document correctement établi, impossible de prouver si les détériorations sont antérieures ou postérieures à l’arrivée de l’occupant. En conséquence, lorsque la justice tranche, le bénéfice du doute revient souvent au locataire. Un oubli de formalité oblige alors à restituer le dépôt de garantie dans son intégralité, sans pouvoir retenir de sommes pour des travaux de remise en état.

Comment la justice apprécie-t-elle la valeur de l’état des lieux ?

Un état des lieux établi unilatéralement – c’est-à-dire uniquement par le propriétaire ou son mandataire – n’a aucune valeur devant les tribunaux. Dans l’affaire du 16 novembre 2023, l’absence d’accord amiable ou de recours à un commissaire de justice a rendu le constat sans valeur probante.

Résultat : le propriétaire n’a pu obtenir aucun remboursement pour la dégradation du logement ni justifier de retenue sur le dépôt de garantie. Au contraire, il a été condamné à restituer la totalité du montant, accompagnée d’une pénalité de retard.

Quelles étapes suivre pour éviter les litiges liés aux dégradations ?

Pour éviter ces déconvenues, il est essentiel de ne sauter aucune étape lors du départ du locataire. Il faut :

• envoyer une convocation officielle (de préférence en courrier recommandé) pour fixer la date de l’état des lieux contradictoire ;
• prévoir un rendez-vous anticipé pour permettre au locataire d’être présent ou représenté ;
• en cas de refus ou d’absence, faire appel à un commissaire de justice afin de garantir la neutralité du constat.

Respecter chaque étape assure au bailleur une véritable valeur probante du rapport d’état des lieux, un élément clé devant la justice en cas de litige.

Une négligence sur la forme peut coûter cher. La jurisprudence est claire : manquer à cette obligation expose à perdre tout droit à compensation, même en cas de réelle dégradation du logement. Soulignons aussi que le renforcement des attentes à travers des dispositifs tels que l’obligation d’obtenir un permis avant de louer son bien illustre la volonté d’encadrer la qualité des logements et la transparence entre bailleurs et locataires.

Les conséquences financières pour le propriétaire en cas d’oubli de formalité

La décision judiciaire de la Cour de cassation ne laisse aucune ambiguïté : en cas d’oubli de formalité lors de l’état des lieux de sortie, il est impossible de retenir la moindre somme du dépôt de garantie sous prétexte de dommages détectés après coup. Dans l’exemple jugé, le propriétaire a dû restituer 1 539,60 euros ainsi qu’une indemnité pour le retard dans la restitution.

Cette sanction financière constitue un avertissement clair pour tous les bailleurs. Elle met en lumière l’impossibilité de démontrer l’existence et la responsabilité des dégâts sans état des lieux régulier reconnu par la justice.